Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesi
Yazının Giriş Tarihi: 12.07.2024 15:13
Yazının Güncellenme Tarihi: 12.07.2024 15:23
Son zamanlarda kiracı ile kiraya verenin çeşitli nedenlerle karşı karşıya gelmesi artık olağan bir durum halini aldı. Mahkemelerde kira davaları ile ilgili yaşanan talep yoğunluğu, uzun sürelere yayılan yargılamalar, kira zammı sınırı (01/07/2024 tarihi itibariyle kaldırılan) ve dava için arabuluculuk şartı gibi önlemler de artık bu meselenin büyük bir açmaza girdiğini gösteren hususlardan yalnızca birkaçını oluşturuyor. Son zamanlarda vaziyet bundan ibaret olmakla birlikte, uygulamada sıkça karşılaşılan bir kira ihtilafı olan ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkin bazı açıklamalarda bulunmakta fayda görüyoruz.
Öncelikle, ihtiyaç bir diğer adıyla, gereksinim nedeniyle tahliye davasının ne anlama gelip ne amaca hizmet ettiğine açıklık getirmek gerekir. Gereksinim nedeniyle tahliye davası; gerek kiraya verenin, gerekse kiraya verenin yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyacının hasıl olduğu bazı durumlarda kiraya verene, kira sözleşmesini feshetme hakkını vererek taşınmazın tahliyesini sağlama imkanı sağlayan bir dava türüdür. Bununla birlikte, bu davanın her türlü ihtiyaç ortaya çıktığında değil; yalnızca ihtiyaç için aranan belirli koşulların varlığı halinde açılabileceğinin altını çizmemiz gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin hükme göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsakiralanın tahliyesini isteyebilir. Kanun hükmünden de görüleceği üzere, bu davayalnızca kiraya verenin ihtiyacı halinde değil, kiraya verenin, eşi ya da üst soyu (anne-baba gibi) ve alt soyu (çocuk, torun gibi) veya kanuni temsilcisi olduğu kişinin gereksinimi halinde de tahliye davası açılabilecektir. Bu sayılan kişilerin dışında bir kimsenin ihtiyacı durumuna ise kanun cevaz vermemektedir.
Bununla birlikte; kiraya verenin, tahliye için şartların bir arada sağlaması gerekir. Bu şartlar; bir gereksinim olması, bu gereksinim zorunlu, gerçek ve samimi olması, 1 ay içerisinde dava yoluna başvurulmasıdır.
Kiraya verenin kirada oturması ve aynı ilçe sınırları içerisinde başka bir taşınmazının mevcut olmaması, kiraya verenin çocuklarının evlenecek olması veya öğrenim nedeniyle taşınmaza ihtiyacının olması, kiraya verenin halihazırda ikamet ettiği konutun kendisi ve ailesi için yetersiz kalması, kiraya verenin veya alt/üst soyunun sağlık durumu vb. uygulamada sıklıkla karşılaşılan gereksinim nedenlerinden bazılarıdır.
Gereksinimin, Mahkeme nezdinde kabulü için bu gereksinimin samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Gereksinimin aslında gerçek bir nedene dayanmadığı, tahliye istemekteki asıl sebebin gereksinim değil de; kira ücretinin düşük kalması gibi bir nedenden ileri geldiğinin ortaya çıkması halinde gereksinimin gerçek olmadığı anlaşılacak ve dava reddolunacaktır. Bu bakımdan, gereksinimin gerçek ve samimi bir gerekçeye dayandığını kiraya veren ispat etmelidir.
Diğer bir şart ise dava açma süresidir. Dava açma sürelerine, yahut duruma göre ihtar sürelerine itibar edilmeden ikame edilen tahliye davaları reddedilmektedir. Bu bakımdan kira sözleşmelerini ikiye ayırmak gerekmektedir. Bunlardan ilki ve ihtar şartını da ihtiva eden sözleşme türü belirsiz süreli sözleşmelerdir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmek için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle tahliye, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sözleşme sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarname şartı bulunmamaktadır. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden 1 ay içerisinde açacağı dava ile gereksinim nedeniyle taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
Son olarak değinmemiz gereken husus ise yeniden kiralama yasağıdır. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralanan taşınmazın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya verenin bu yasağa aykırı davranması halinde, son kira yılında ödenen yıllık kira bedelinden az olmamak üzere belirlenecek olan tazminatı eski kiracısına ödemekle yükümlü hale gelecektir.
Av. A. Cenk ALTAY
altaykurtulushukuk@gmail.com
Yorum Ekle
Yorumlar
Sizlere daha iyi hizmet sunabilmek adına sitemizde çerez konumlandırmaktayız. Kişisel verileriniz, KVKK ve GDPR
kapsamında toplanıp işlenir. Sitemizi kullanarak, çerezleri kullanmamızı kabul etmiş olacaksınız.
En son gelişmelerden anında haberdar olmak için 'İZİN VER' butonuna tıklayınız.
Av. A. Cenk ALTAY
Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesi
Son zamanlarda kiracı ile kiraya verenin çeşitli nedenlerle karşı karşıya gelmesi artık olağan bir durum halini aldı. Mahkemelerde kira davaları ile ilgili yaşanan talep yoğunluğu, uzun sürelere yayılan yargılamalar, kira zammı sınırı (01/07/2024 tarihi itibariyle kaldırılan) ve dava için arabuluculuk şartı gibi önlemler de artık bu meselenin büyük bir açmaza girdiğini gösteren hususlardan yalnızca birkaçını oluşturuyor. Son zamanlarda vaziyet bundan ibaret olmakla birlikte, uygulamada sıkça karşılaşılan bir kira ihtilafı olan ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkin bazı açıklamalarda bulunmakta fayda görüyoruz.
Öncelikle, ihtiyaç bir diğer adıyla, gereksinim nedeniyle tahliye davasının ne anlama gelip ne amaca hizmet ettiğine açıklık getirmek gerekir. Gereksinim nedeniyle tahliye davası; gerek kiraya verenin, gerekse kiraya verenin yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyacının hasıl olduğu bazı durumlarda kiraya verene, kira sözleşmesini feshetme hakkını vererek taşınmazın tahliyesini sağlama imkanı sağlayan bir dava türüdür. Bununla birlikte, bu davanın her türlü ihtiyaç ortaya çıktığında değil; yalnızca ihtiyaç için aranan belirli koşulların varlığı halinde açılabileceğinin altını çizmemiz gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin hükme göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiralanın tahliyesini isteyebilir. Kanun hükmünden de görüleceği üzere, bu dava yalnızca kiraya verenin ihtiyacı halinde değil, kiraya verenin, eşi ya da üst soyu (anne-baba gibi) ve alt soyu (çocuk, torun gibi) veya kanuni temsilcisi olduğu kişinin gereksinimi halinde de tahliye davası açılabilecektir. Bu sayılan kişilerin dışında bir kimsenin ihtiyacı durumuna ise kanun cevaz vermemektedir.
Bununla birlikte; kiraya verenin, tahliye için şartların bir arada sağlaması gerekir. Bu şartlar; bir gereksinim olması, bu gereksinim zorunlu, gerçek ve samimi olması, 1 ay içerisinde dava yoluna başvurulmasıdır.
Kiraya verenin kirada oturması ve aynı ilçe sınırları içerisinde başka bir taşınmazının mevcut olmaması, kiraya verenin çocuklarının evlenecek olması veya öğrenim nedeniyle taşınmaza ihtiyacının olması, kiraya verenin halihazırda ikamet ettiği konutun kendisi ve ailesi için yetersiz kalması, kiraya verenin veya alt/üst soyunun sağlık durumu vb. uygulamada sıklıkla karşılaşılan gereksinim nedenlerinden bazılarıdır.
Gereksinimin, Mahkeme nezdinde kabulü için bu gereksinimin samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Gereksinimin aslında gerçek bir nedene dayanmadığı, tahliye istemekteki asıl sebebin gereksinim değil de; kira ücretinin düşük kalması gibi bir nedenden ileri geldiğinin ortaya çıkması halinde gereksinimin gerçek olmadığı anlaşılacak ve dava reddolunacaktır. Bu bakımdan, gereksinimin gerçek ve samimi bir gerekçeye dayandığını kiraya veren ispat etmelidir.
Diğer bir şart ise dava açma süresidir. Dava açma sürelerine, yahut duruma göre ihtar sürelerine itibar edilmeden ikame edilen tahliye davaları reddedilmektedir. Bu bakımdan kira sözleşmelerini ikiye ayırmak gerekmektedir. Bunlardan ilki ve ihtar şartını da ihtiva eden sözleşme türü belirsiz süreli sözleşmelerdir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmek için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle tahliye, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sözleşme sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarname şartı bulunmamaktadır. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden 1 ay içerisinde açacağı dava ile gereksinim nedeniyle taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
Son olarak değinmemiz gereken husus ise yeniden kiralama yasağıdır. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralanan taşınmazın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya verenin bu yasağa aykırı davranması halinde, son kira yılında ödenen yıllık kira bedelinden az olmamak üzere belirlenecek olan tazminatı eski kiracısına ödemekle yükümlü hale gelecektir.
Av. A. Cenk ALTAY
altaykurtulushukuk@gmail.com